Les plus-values immobilières

flamar | Blog immobilier | Il y a 21 heures

Comprendre les plus-values immobilières et les délais de détention

Lorsqu’on revend un bien immobilier plus cher que le prix auquel on l’a acquis, on réalise une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être soumise à l’impôt, sauf exceptions. Le montant de l’impôt dépend notamment de la durée de détention du bien.

Dans cet article, nous allons explorer :

• Ce qu’est une plus-value immobilière
• Les cas d’exonération
• Le calcul de la plus-value imposable
• Les abattements pour durée de détention
• Les textes de loi de référence

1. Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre :

• Le prix de vente (diminué des frais de vente),
• Et le prix d’acquisition (augmenté de certains frais et travaux).

La plus-value est imposable lors de la vente d’un bien immobilier, sauf exceptions (résidence principale, donation, etc.).

2. Cas d’exonération de la plus-value

a) Résidence principale

La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value (article 150 U, II-1° du CGI).

b) Durée de détention supérieure à 30 ans

Au bout de 30 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux (article 150 VC du CGI).

c) Autres cas

• Vente inférieure à 15 000 € (article 150 U, II-6°),
• Expropriation,
• Vente au profit d’un organisme de logement social,
• Cession par les retraités ou invalides sous conditions de ressources (article 150 U, II-3°).

3. Calcul de la plus-value imposable

Prix de vente – Prix d’achat = Plus-value brute

Prix d’achat :

• • Montant réellement payé (acte notarié),

1. frais de notaire forfaitaires à 7,5 % (si non justifiés),
2. travaux forfaitaires de 15 % si le bien a été détenu plus de 5 ans et que les travaux ne sont pas justifiés.

Prix de vente :

• • Montant réellement perçu,

1. frais de vente (diagnostics, agence, etc.).

4. Imposition de la plus-value

La plus-value immobilière est soumise à :

• 19 % d’impôt sur le revenu (IR),
• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG/CRDS),
• Soit un total de 36,2 %.

Surtaxe sur les très grosses plus-values

Si la plus-value dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique (article 1609 nonies G du CGI).

5. Les abattements pour durée de détention

Ces abattements permettent de réduire progressivement l’imposition sur la plus-value en fonction du nombre d’années de détention.

Impôt sur le revenu (19 %) :

Prélèvements sociaux (17,2 %) :

6. Exemple concret de calcul

Vous achetez un appartement 200 000 € en 2010 et vous le revendez 300 000 € en 2025, soit après 15 ans.

Plus-value brute = 100 000 €
Abattements applicables :

• IR : 6 % × 15 ans = 90 %
• Prélèvements sociaux : environ 24,75 %

Plus-value imposable IR = 10 000 €
Impôt sur le revenu = 10 000 € × 19 % = 1 900 €
Plus-value imposable PS ≈ 75 250 €
Prélèvements sociaux = 75 250 € × 17,2 % ≈ 12 944 €

Total à payer ≈ 14 844 €

7. Références légales utiles

• Article 150 U du CGI
• Article 150 VC du CGI
• BOFiP – BOI-RFPI-PVI-20-10-20 : Détail des abattements
• BOI-RFPI-PVI-10-40-20 : Travaux et majoration du prix d’achat

En résumé

Conclusion

La fiscalité des plus-values immobilières est un élément clé à anticiper dans un projet de vente. Plus vous détenez longtemps un bien, moins vous serez imposé. Toutefois, il est important de bien connaître les textes de loi et modalités de calcul pour éviter les mauvaises surprises.

Pour des cas spécifiques (divorces, indivisions, SCI, etc.), il est recommandé de consulter un notaire ou expert fiscal.