Location saisonnière ou bail d’habitation : quels risques d’impayé et d’occupation pour le propriétaire ?

Louer à la semaine à des vacanciers ou signer un bail avec un locataire à l’année : le choix se fait souvent sur le rendement espéré. Il devrait aussi se faire sur le risque. Les deux formules n’obéissent pas aux mêmes règles, et la différence se mesure surtout le jour où un occupant ne paie pas ou refuse de partir. Voici ce qu’un propriétaire doit savoir pour choisir en connaissance de cause, et pour se protéger dans l’une comme dans l’autre.

Deux régimes juridiques différents

La location saisonnière d’un meublé de tourisme s’adresse à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. La loi du 2 janvier 1970 la définit comme une location conclue pour quatre-vingt-dix jours consécutifs au plus. Elle n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 : elle relève du contrat et du Code civil, ainsi que des règles du Code du tourisme, déclaration en mairie et, le cas échéant, numéro d’enregistrement.

Le bail d’habitation, vide ou meublé, loue au contraire la résidence principale du locataire. Il relève de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public : durée minimale, dépôt de garantie plafonné, congé encadré, et une procédure très protectrice en cas d’impayé.

Le risque d’impayé : faible en saisonnier, réel en bail classique

En location saisonnière, le paiement intervient en général avant l’arrivée, par un acompte puis le solde, souvent par l’intermédiaire d’une plateforme. Le risque d’impayé au sens strict est faible. Les risques sont ailleurs : dégradations, nuisances, annulations, et un séjour qui se prolonge sans accord.

En bail d’habitation, le loyer est payé mois après mois sur plusieurs années, et un impayé peut durer longtemps. Le propriétaire se protège en amont par une garantie, caution solidaire, assurance loyers impayés ou garantie Visale, et en aval par une réaction rapide. Le premier acte est le commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui laisse six semaines au locataire pour régler ; ses mentions obligatoires et les erreurs qui le rendent inefficace sont détaillées dans ce guide consacré au commandement de payer.

Le risque d’occupation : quand l’occupant ne part pas

C’est la vraie ligne de partage entre les deux formules.

En location saisonnière, un vacancier qui se maintient dans les lieux après la fin de son séjour n’a aucun titre pour rester. Dans sa version en vigueur, l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 vise expressément le maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme : le propriétaire peut demander au préfet de mettre l’occupant en demeure de partir, après avoir déposé plainte, prouvé sa propriété et fait constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le préfet statue dans les quarante-huit heures.

En bail d’habitation, le locataire qui ne paie plus reste titulaire de son bail tant que le juge n’a pas constaté sa résiliation. Après le commandement de payer, il faut assigner devant le juge des contentieux de la protection, l’assignation étant notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le jugement ordonne l’expulsion, puis un commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution, et si le locataire reste, le préfet dispose de deux mois pour accorder le concours de la force publique. Pour mesurer ce que cela représente à partir d’une date réelle de premier impayé, un simulateur de chronologie d’expulsion pose chaque étape et ses délais légaux, trêve comprise. Le résultat dépasse presque toujours un an.

Dépôt de garantie et dégradations

En location saisonnière, le dépôt de garantie et ses conditions de restitution sont fixés par le contrat : un état des lieux à l’arrivée et au départ, appuyé de photos datées, est indispensable pour retenir quoi que ce soit, et les plateformes ont leurs propres procédures de réclamation, souvent enfermées dans de courts délais. En bail d’habitation, le dépôt est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé ; il doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés, ou dans les deux mois si l’état des lieux de sortie révèle des différences, faute de quoi la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé. Dans les deux cas, ce sont l’état des lieux et les devis qui permettent de retenir une somme, jamais une estimation.

Le piège de la requalification

Une location présentée comme saisonnière mais occupée en réalité comme résidence principale, par exemple par un salarié en mission qui enchaîne les contrats, peut être requalifiée par le juge en bail d’habitation meublé. Toutes les protections de la loi de 1989 s’appliquent alors, y compris la durée minimale et la procédure d’expulsion complète. Un propriétaire qui loue en saisonnier doit donc s’en tenir à de vrais séjours courts, documentés, à une clientèle qui a son domicile ailleurs.

Dans les deux formules, le propriétaire garde la même règle d’or : ne jamais récupérer lui-même le logement. Changer la serrure, couper les fluides ou sortir les affaires d’un occupant, vacancier ou locataire, constitue un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, et transforme un dossier solide en procédure contre lui.

Ce qui change au quotidien

Critère Location saisonnière Bail d’habitation Durée Séjour court, 90 jours consécutifs au plus Un an en meublé, trois ans en vide pour un particulier Paiement Avant l’arrivée, en général Chaque mois, pendant toute la durée du bail Garanties Dépôt prévu au contrat Dépôt plafonné, caution, assurance ou Visale Occupant qui reste Procédure préfectorale possible Procédure judiciaire complète Animaux Interdiction possible Clause d’interdiction réputée non écrite pour un animal familier

Bien choisir, et bien se protéger

La location saisonnière demande plus de temps de gestion et expose à la réglementation locale ; elle limite en revanche le risque d’impayé et permet de récupérer le logement plus facilement. Le bail d’habitation offre un revenu régulier et une gestion légère, au prix d’un risque d’impayé dont le traitement prend du temps. Dans ce second cas, la qualité du dossier fait la différence : bail complet, état des lieux détaillé, garantie adaptée, et réaction dès le premier mois impayé. Lorsque la situation se bloque, beaucoup de propriétaires confient la suite à un avocat qui accompagne les bailleurs jusqu’à la libération des lieux, pour tenir le calendrier et éviter les erreurs de forme qui le rallongent.

Aucune des deux formules n’est sans risque. La bonne est celle dont le propriétaire maîtrise les règles et le calendrier.

Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2, 22-1 et 24 ; loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1-1 ; loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 ; Code du tourisme, article L. 324-1-1 ; loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, article 38 ; Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 et L. 412-6.